年報(bào)披露房地產(chǎn)周期：房企儲(chǔ)備明年過冬？

業(yè)內(nèi)有一個(gè)說法，就是大概3年一個(gè)周期。如果2012年－2015年是一個(gè)周期，2015年－2017年可能也會(huì)是一個(gè)周期。從這個(gè)周期來看，2016年是一個(gè)不錯(cuò)的市場(chǎng)，但是2017年就會(huì)有一些新的情況出現(xiàn)。

上市房企業(yè)績披露尚未完全結(jié)束，但可以看得出來，凈利率、庫存是今年房企年報(bào)最受關(guān)注的兩項(xiàng)指標(biāo)。

據(jù)多個(gè)證券機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，在已披露2015年度業(yè)績預(yù)告的近百家房地產(chǎn)公司中，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，按預(yù)增上限計(jì)算，超過50家凈利潤同比上升；另有30家左右凈利潤下滑；約22家房企預(yù)告虧損，占比為26%。

多家房企營收均上漲，但是毛利率有不同程度的下滑。比如華潤置地（01109.HK）投資物業(yè)毛利率59.6%，下降2.4％；2015年碧桂園（02007.hk）毛利率20.19%，寶億萊家居飾品，同比下降5.89％，凈利率8.58%，同比下降3.97％；華潤置地投資物業(yè)毛利率59.6%，下降2.4％；此外，盡管毛利率有輕微上升，但有的房企ROE水平有所下降，例如中海地產(chǎn)（00688.HK）ROE20.5%，同比下降1.5％。

業(yè)內(nèi)有一個(gè)說法，就是大概3年一個(gè)周期。比如2013年非常火爆，2014年就式微，2015年又進(jìn)入恢復(fù)期。中國金茂（00817.HK）首席執(zhí)行官李從瑞介紹說：“如此，2012年－2015年是一個(gè)周期，2015年－2017年可能也會(huì)是一個(gè)周期，從這個(gè)周期來看，2016年是一個(gè)不錯(cuò)的市場(chǎng)，但是2017年會(huì)有一些新的情況出現(xiàn)�！�

旭輝控股（00884.HK）執(zhí)行總裁林峰也認(rèn)為，2017年要準(zhǔn)備過冬，因此，旭輝今年把利潤提升與去化放在比較重要的位置。

高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，這很可能是中國房市近年內(nèi)的最后一次狂歡，未來一兩年，市場(chǎng)可能進(jìn)入下行通道。他還認(rèn)為擁有多套住宅的投資者應(yīng)該趁早套現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期房企披露的業(yè)績可見，行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄，說明傳統(tǒng)的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)被削弱。尤其是土地價(jià)格持續(xù)攀升，土地成本占房屋銷售中的比重愈來愈大，這都會(huì)壓縮房企的盈利空間。后續(xù)的策略在于，第一是積極轉(zhuǎn)型，尋找新的盈利空間大的項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)；第二是加快高周轉(zhuǎn)模式和輕資產(chǎn)模式的應(yīng)用，進(jìn)而擴(kuò)大盈利空間。

房企現(xiàn)金流之憂

可以說，經(jīng)歷2007年與2011年的調(diào)控之后，房企對(duì)于現(xiàn)金流的看重前所未有。

去年整體行業(yè)的回暖與政策環(huán)境的寬松，令房企密集發(fā)行公司債，補(bǔ)充現(xiàn)金流同時(shí)儲(chǔ)備土地。例如中國金茂在境內(nèi)發(fā)行22億人民幣債券，該公司管理層在一場(chǎng)分析師見面會(huì)上透露，正在做境內(nèi)平臺(tái)重組，希望找到一個(gè)方式讓重組稅務(wù)降低，做完以后，大概增加境內(nèi)發(fā)債額度80億。

表面上房企融資成本降低了，但是人民幣貶值對(duì)成本有影響。以金茂為例，目前匯率報(bào)表損失50億港幣，這里面有兩點(diǎn)：首先，假設(shè)一分錢外債都沒有的話，大概也會(huì)損失36億元，其次就是年初永續(xù)債的發(fā)行提高了融資成本。

這同時(shí)也是內(nèi)房股普遍存在的問題，包括碧桂園等多家公司在內(nèi)，為了保證現(xiàn)金流充足，也開始考慮熊貓債、永續(xù)債等，永續(xù)債年化利率稍微高一點(diǎn)，年化利率9%左右，比如碧桂園目前永續(xù)債的成本是9.5%。

中國金茂首席財(cái)務(wù)官江南介紹，集團(tuán)截至去年底，離岸債及境內(nèi)債比例為53%及47%，他說，由于國內(nèi)融資成本降低，未來會(huì)調(diào)整境內(nèi)債比例至高于50%。

如何繼續(xù)獲取高毛利也是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。一名業(yè)內(nèi)人士人士指出，取決于以下幾點(diǎn)：首先是土地的獲取時(shí)間，能否在周期里面踩準(zhǔn)這個(gè)點(diǎn)，正如李從瑞所言，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，如果拿的地，周圍的地價(jià)半年內(nèi)能提高，那么你就優(yōu)先別人一步看到這個(gè)地塊的價(jià)值；其次，做改善型需求的產(chǎn)品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中國金茂在一線城市和二線城市做項(xiàng)目，還沒有到過三、四線城市，這與國內(nèi)供給側(cè)改革不謀而合，所以金茂專門做高端，作改善型、高品質(zhì)，這個(gè)本身能夠帶來高毛利；第三是高端品牌帶來溢價(jià)，形成品牌認(rèn)知。

李從瑞表示，金茂今年銷售目標(biāo)為360億人民幣，可銷售的項(xiàng)目約60%分布在一線城市。他指出，由于中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策繼續(xù)寬松，對(duì)整體樓市仍較樂觀，但相信整體仍然會(huì)出現(xiàn)分化。

他介紹說，金茂不僅在上海，像蘇州和南京銷售也出現(xiàn)水漲船高情況，預(yù)計(jì)未來政策整體寬松應(yīng)該不會(huì)收緊，但個(gè)別城市點(diǎn)式調(diào)控會(huì)出現(xiàn)，比如蘇州已經(jīng)出現(xiàn)了，當(dāng)?shù)匾�求價(jià)格漲幅半年不能超過10%，然而金茂有預(yù)案，已經(jīng)一次性把所有價(jià)格申報(bào)好了。他說：“最終定價(jià)主動(dòng)權(quán)掌握在我們自己手里�！�

2017年地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)分化

房企眼中的不確定因素主要集中于近兩年來布局的一二線城市市場(chǎng)變量。包括調(diào)控收緊政策的出臺(tái)、去化的可持續(xù)性等。

李從瑞指出，如果上海出現(xiàn)很嚴(yán)厲的對(duì)首付的控制與二次置業(yè)的控制，那么這對(duì)房企將有影響，但是如果僅僅是限購，影響不會(huì)太大，因?yàn)樯虾１旧砭吞幱谙拶彽臓顟B(tài)，只不過是嚴(yán)格執(zhí)法程序，所以上海新政出來以后，如果在銀行貸款方面有新的政策，比如說首付提高到70%，會(huì)有一定的影響�！斑@個(gè)我們有一定的預(yù)估，比如說客戶不是首套，是第二套，如果要求首付70%的話，假如顧客里面占的比例比較小，受的影響就比較小，金茂里面不是首套的客戶可能會(huì)占到50%，因此我們受到影響的機(jī)會(huì)是一半一半�！�

同策咨詢研究中心張宏偉指出，商品住宅市場(chǎng)高位運(yùn)行，成交量透支之后必然會(huì)調(diào)整。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1、2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬平方米，預(yù)計(jì)3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬平方米。按照這樣的預(yù)估值來計(jì)算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米。

研究機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)前景謹(jǐn)慎樂觀。國金證券認(rèn)為，即便進(jìn)一步完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收信貸政策，也很難解決三四線城市住宅的高庫存問題。在一二線商業(yè)辦公用房庫存較高的區(qū)域?qū)嵭徐`活的土地變性一方面能降低商辦的庫存，另一方面也能增加住宅的供應(yīng)，緩和房價(jià)上漲的壓力。而三四線住宅的高庫存或許通過保障制度和長租市場(chǎng)的建立來逐步化解。當(dāng)前一線城市房價(jià)漲幅非常明顯，比較可行的辦法是加大住宅用地的供應(yīng)和容積率的調(diào)升，一線城市的發(fā)展空間會(huì)被打開。

嚴(yán)躍進(jìn)又指出，非品牌房企也形成一個(gè)共識(shí)，要想力爭(zhēng)上游，在一線城市積極拿地，風(fēng)險(xiǎn)最小，收益最大。所以在品牌房企傳統(tǒng)拿地模式相對(duì)淡化的情況下，反而給予了此類房企一些新的機(jī)會(huì)。

另外，此類非品牌房企主要是中型房企，后續(xù)也不排除通過積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備，整體軟裝寶億萊家居飾品，進(jìn)而獲得更大的市場(chǎng)占有率，以及有機(jī)會(huì)進(jìn)行上市等。