寶億萊時代地產(chǎn)利潤“保衛(wèi)戰(zhàn)”：高息蠶食收益

昨日晚間，華南房企時代地產(chǎn)（01233.HK）公布2014年度全年業(yè)績，其中年度合同銷售增至152億元，增幅近38%，凈利潤增至13.1億元，增幅為39%。

這家華南本土剛剛上市滿一年的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅如愿完成去年設(shè)立的年度銷售目標，而且在毛利率和凈利率方面的表現(xiàn)都算得上搶眼。

記者從時代地產(chǎn)2014年的全年業(yè)績公告中獲悉，時代地產(chǎn)之所以能夠在凈利潤上獲得近4成的增長，緣于其對房地產(chǎn)開發(fā)成本的嚴苛控制。

據(jù)時代地產(chǎn)的業(yè)績公告，其在去年已經(jīng)確認的營業(yè)收入為104億元，相比2013年97億元的營收增長了7.5%，年度合同銷售金額從2013年的111億元增加到去年的152億元，增幅近4成。不過，在銷售成本方面，雖然伴隨著銷售金額的擴大，時代地產(chǎn)的成本支出反從2013年的73.5億元下降到2014年的72.3億元，開家居生活館，下降了1.2億元。

對時代地產(chǎn)而言，在開發(fā)和銷售成本方面進行嚴格的控制，也是保障相對合理水平毛利和利潤的必然之舉。

時代地產(chǎn)在2014年的毛利率接近31%，利潤率為13%，家居飾品加盟，不過，如果時代地產(chǎn)去年的銷售成本分別按已確認營收和合同銷售金額增速計算，其毛利率將分別為24%和3%，利潤率則分別只有9%和虧損7%。

上述計算意味著時代地產(chǎn)今年的利潤水平依賴公司在開發(fā)和銷售成本上的把控所得。與時代地產(chǎn)可資比較的是公司在2012年和2013年的業(yè)績，時代地產(chǎn)在這兩年時間里毛利率分別為28%和24%，利潤率為11%和10%。不過，與2014年時代地產(chǎn)的銷售成本不升反降相區(qū)別的是，2013年時代地產(chǎn)的銷售成本相比2012年增長了2.2倍。

顯然，時代地產(chǎn)對成本的把控基本保障了公司相對合理的利潤水平，這或許緣于時代地產(chǎn)在2013年底上市以后成長規(guī)模的放緩及上市前后已經(jīng)下降的利潤水平。

在時代地產(chǎn)準備上市的2013年，公司規(guī)模迅速膨脹，在去年則開始收縮。2013年時代地產(chǎn)實現(xiàn)的銷售金額較2012年增長57%，營收和利潤則分別增長了2倍和1.75倍，到去年上述增幅則分別只有38%、7.5%和39%，時代地產(chǎn)在上市當年的高增長已經(jīng)趨緩。

時代地產(chǎn)除了對開發(fā)和銷售成本的嚴苛管控，公司通過財務(wù)操作同樣保證了目前的利潤水平。根據(jù)時代地產(chǎn)2014年的業(yè)績公告，時代地產(chǎn)在2014年的融資成本為2.3億元，事實上當年時代地產(chǎn)的利息開支高達12億元，不過扣除了近10億元的資本化利息，開一家家居飾品店要多少錢>，占到利息支出的8成以上。因此，如果時代地產(chǎn)將10億元的資本化利息計入融資成本，公司在2014年的收益也會大幅縮水。

時代地產(chǎn)近兩年在規(guī)模上的迅速擴大，同樣必須為此承受來自財務(wù)方面的壓力。到目前為止，時代地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率一直維持在80%以上，流動比率同樣低于2的相對安全水平。截至2014年底，時代地產(chǎn)的借款總額達到108億元，要求在今年償還的債務(wù)近18億元。

去年時代地產(chǎn)在資本市場分兩次發(fā)行了共計18.7億元的優(yōu)先票據(jù)，存續(xù)期為5年，不過利率則達到了12.625%的高水平。記者計算，時代地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率不到4.7%，遠遠低于12.65%的票據(jù)利率。另外在公司的高負債率和高利率的擠壓下，則直接使得股東回報率為負數(shù)。

這也就意味著，在目前時代地產(chǎn)的高負債率、高借款利率及低資產(chǎn)收益率的財務(wù)情形下，開家居生活館，時代地產(chǎn)繼續(xù)做大規(guī)模和高息借貸，寶億萊家居生活館，已經(jīng)難以給投資者和股東帶來可觀的收益。

記者已經(jīng)聯(lián)系時代地產(chǎn)人士對公司2014年業(yè)績及財務(wù)狀況予以評價，不過對方回復(fù)稱今日時代地產(chǎn)已經(jīng)在香港召開了年度業(yè)績發(fā)布會，對上述問題將會予以解釋。

援引觀點地產(chǎn)的消息，時代地產(chǎn)在今日的2014年全年業(yè)績會上公布了今年的銷售目標為156億元，將比去年增長10%，目前凈負債率為94%，預(yù)計將來可以慢慢下調(diào)。

到2014年底，時代地產(chǎn)在手現(xiàn)金總額為54億元，不過在今年1月底即耗費13億元在廣州獲取了一宗商業(yè)及居住地塊。而2014年時代地產(chǎn)全年用于9幅土地的支出，也不過29億元，而時代地產(chǎn)上市的2013年購入的6幅土地成本總額則只有21億元。